سیویل اجرا | مرجع فایل، آموزش و مقالات مهندسی عمران | سیویل اجرا | مرجع فایل، آموزش، پروژه، مقالات مهندسی عمران، نکات اجرایی ساختمان، منابع آزمون نظام مهندسی و اخبار صنعت ساخت و ساز ایران
مبایعهنامه املاک یک سند عادی است که با استفاده از آن میتوان قرارداد بیع را منعقد کرد. بر اساس این قرارداد، یک ملک در ازای پرداخت بهای مشخص، از فروشنده به خریدار منتقل میشود.
در این مقاله از اخبار ساختمان قصد داریم بهصورت کامل و کاربردی درباره مبایعهنامه، انواع آن، نکات مهم هنگام تنظیم، شرایط فسخ و تفاوت آن با قولنامه و سند رسمی صحبت کنیم.
مبایعهنامه چیست؟
مبایعهنامه یا همان فروشنامه قراردادی است میان فروشنده و خریدار که به موجب آن، فروشنده مالی را به خریدار منتقل کرده و خریدار نیز بهای آن را پرداخت میکند. این قرارداد ممکن است برای خرید و فروش هر نوع مال تنظیم شود؛ از جمله:
- مبایعهنامه املاک
- مبایعهنامه خودرو
- مبایعهنامه کالا یا اموال منقول
بهصورت لغوی، «مبایعه» از واژه «بیع» بهمعنای فروش و مبادله آمده است. به همین دلیل «مبایعهنامه» یعنی «نامه یا سند فروش».
انواع مبایعهنامه
بهطور کلی مبایعهنامه در دو قالب تنظیم میشود:
۱. مبایعهنامه رسمی
زمانی رسمی است که یکی از شرایط زیر را داشته باشد:
- در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد
- توسط اداره ثبت اسناد صادر شده باشد
- توسط یک مأمور رسمی و دولتی مثل دادگاه تنظیم گردد
۲. مبایعهنامه عادی
هر سندی که در دسته بالا قرار نگیرد، عادی تلقی میشود؛ مانند:
- مبایعهنامه املاکی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم میشود
- مبایعهنامه دستی میان دو نفر
مبایعهنامه املاک چیست؟
مبایعهنامه املاک، سندی عادی اما معتبر است که طبق آن:
- طرفین شرایط مربوط به خرید و فروش ملک را روی کاغذ مینویسند
- خریدار موظف به پرداخت مبلغ ملک میشود
- فروشنده نیز ملزم به انتقال مالکیت به خریدار است
این قرارداد معمولاً در دفاتر املاک تنظیم شده و پس از ثبت در سامانه، کد رهگیری ۱۳ رقمی برای طرفین ارسال میشود.
مراحل امضای مبایعهنامه
پس از توافق خریدار و فروشنده:
- ثبت اطلاعات در سامانه املاک توسط مشاور
- دریافت پیامک تأییدیه و کد رهگیری ۱۳ رقمی
- چاپ سه نسخه از مبایعهنامه
- وجود هولوگرام و کد رهگیری روی هر برگه برای جلوگیری از جعل
- امضای طرفین، دو شاهد و مسئول املاک
نقش افراد در عقد مبایعهنامه
۱. فروشنده
- باید شرایط قراردادی را رعایت کند
- معمولاً خریدار حداقل سهچهارم مبلغ ملک را در ابتدا پرداخت میکند
- پرداخت میتواند نقدی، چک یا روش مورد توافق باشد
۲. خریدار
- باید مدارک و اصالت ملک را از فروشنده استعلام کند
- باید به تمام تعهدات قرارداد عمل کند
- باید مبلغ توافق شده را طبق شرایط پرداخت نماید
۳. مشاور املاک
- وظیفه ثبت قرارداد در سامانه
- دریافت کمیسیون
- در صورت عدم ثبت، مسئولیت قانونی خواهد داشت
تفاوت مبایعهنامه با قولنامه چیست؟
در عرف، قولنامه همان مبایعهنامه محسوب میشود، اما از نظر کاربرد:
مبایعهنامه
- پس از امضا، بیع قطعی است
- خریدار باید وجه اولیه را پرداخت کند
- فروشنده باید مبایعهنامه را تحویل دهد
قولنامه
- نوعی تعهد است نه بیع قطعی
- خریدار از فروشنده «قول» میگیرد تا مال را تا زمان تهیه مبلغ، به دیگری نفروشد
از نظر قانون:
هر دو الزامآور هستند و تحت ماده ۱۰ قانون مدنی معتبرند.
تفاوت مبایعهنامه با سند رسمی
- سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
- مبایعهنامه رسمی نیست، اما قبل از دریافت سند رسمی برای جلوگیری از تضییع حقوق طرفین کاربرد دارد.
- برای مثال در پیشخرید ملک نیمهکاره، مبایعهنامه بهترین ابزار است.
اجزای اصلی مبایعهنامه
یک مبایعهنامه استاندارد باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات کامل خریدار و فروشنده
- موضوع معامله
- مشخصات دقیق مورد معامله
- قیمت و نحوه پرداخت
- زمانبندی تحویل ملک
- شرایط انتقال مدارک
- تعهدات طرفین
- شروط ضمن عقد
- جرایم تأخیر یا عدم انجام تعهد
- امضای طرفین، دو شاهد و مسئول املاک
شرایط و مراحل امضای مبایعهنامه
- پس از توافق، اطلاعات در سامانه ثبت و کد رهگیری صادر میشود
- متن قرارداد چاپ شده و سه نسخه امضا میشود
- حتماً قبل از امضا متن را کامل بخوانید
- نسخه قرارداد را تحویل بگیرید
شرایط فسخ مبایعهنامه
طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقودی که صحیحاً منعقد شدهاند لازمالاجرا هستند مگر:
- طرفین با رضایت آن را فسخ کنند
- قانون حق فسخ بدهد
مهمترین شرایط فسخ:
- عدم اجرای تعهدات
- کشف عیب در ملک
- فریب یا تدلیس
- عدم پرداخت وجه در معاملات نقدی
- شروط فسخ درج شده در قرارداد
فسخ باید از مسیر قانونی و ترجیحاً از طریق دفاتر املاک انجام شود.
نکات مهم حقوقی هنگام تنظیم مبایعهنامه
- مدارک هویتی خریدار و فروشنده را بررسی کنید
- نحوه پرداخت (نقدی، کارت، چک، حواله) را دقیق بنویسید
- مفاد قرارداد را کامل مطالعه کنید
- برای املاک وامدار، شرایط وام و تعهدات پرداخت را دقیقاً درج کنید
- از وجود کد رهگیری و هولوگرام مطمئن شوید
سوالات متداول
با چه کسانی میتوان مبایعهنامه تنظیم کرد؟
تمام اشخاص حقیقی و حقوقی میتوانند طرف قرارداد باشند.
اگر افراد زیر ۱۸ سال باشند، بهتر است ولی یا قیم آنها قرارداد را امضا کند.
آیا مبایعهنامه دستی بدون شاهد معتبر است؟
بله. اگر امضا و اثرانگشت طرفین موجود باشد، سند عادی معتبر است و در دادگاه قابل استناد میباشد.
نمونه مبایعهنامه چگونه تنظیم میشود؟
با مراجعه به دفاتر املاک یا بنگاهها، تنظیم و سپس در سامانه ثبت میشود و کد رهگیری صادر میگردد.
جمعبندی
مبایعهنامه یکی از مهمترین قراردادهای خرید و فروش اموال بهویژه املاک است.
بیتوجهی به نکات حقوقی هنگام تنظیم آن میتواند تبعات سنگین حقوقی ایجاد کند.
با دقت در مفاد، استعلام اطلاعات ملک، بررسی مدارک و ذکر کامل شرایط، میتوان یک معامله مطمئن و بدون دردسر داشت.
مطالب خواندندی :
پیشنهاد ما
برای دانلود جزوهها و آموزشهای اجرایی بیشتر وارد سایت سیویل اجرا شوید
و برای دریافت سریع منابع جدید، در کانال مهندسین عمران عضو شوید.
